Leopoldo Luz

Certa vez, uma senhora me procurou para analisar a minuta de um contrato de locação preparada por seu corretor.

Aposentada e sozinha, ela contava com o aluguel do quarto-e-sala para sua subsistência, mas me deixou bem clara minha missão: “não quero aborrecimentos”. Prometi-lhe um relatório para o dia seguinte.

Tão logo iniciei a leitura, imagens da boa velhinha humilhada no banco dos réus começaram a me atormentar, tamanhas eram as irregularidades do instrumento contratual.

A Lei n.º 8.245/91 impõe severas penas, inclusive privativas de liberdade, para locadores que se excederem nos contratos de locação de imóveis urbanos.

Práticas corriqueiras, como o locador exigir quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos pela lei, exigir mais de uma modalidade de garantia, cobrar antecipadamente o aluguel (salvo em locação sem garantia ou de temporada), constituem contravenções penais, puníveis com prisão de 5 dias até 6 meses ou multa de 3 a 12 vezes o valor do aluguel atualizado, em favor do locatário.

E não é só isso. São crimes, puníveis com detenção de 3 meses a 1 ano, substituível por prestação de serviços comunitários: o locador se recusar a dar recibo discriminado do aluguel e dos encargos, o locador executar despejo sem observância do disposto na lei ou, ainda, o locador que retoma o imóvel declarando motivo da lei (uso próprio ou de familiares, reforma ordenada pelo Poder Público, demolição etc.) não realizar os atos que motivaram a retomada. Condenado o locador, poderá o locatário, em ação indenizatória, reclamar multa equivalente a 12 a 24 vezes o último aluguel atualizado.

As despesas de intermediação da locação, inclusive as necessárias à aferição de idoneidade do pretendente a locatário e de seu fiador correm por conta do locador.

Cobrá-las do inquilino ou cobrar o primeiro aluguel antecipado para fazer frente às despesas com o corretor, portanto, configuram contravenção penal.

São nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que visem a elidir os objetivos da lei ou que impeçam o locatário de renovar ou prolongar a locação nos termos da lei ou que imponham obrigações pecuniárias para isso. Exemplo de nulidade é a exigência de o locatário realizar a pintura completa do imóvel ao devolvê-lo.

Para garantir as obrigações do locatário, o locador poderá exigir caução em valor não superior a 3 meses de aluguel, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento. Além disso, nada, e nunca mais de uma modalidade de garantia.

Em condomínios, despesas extraordinárias correm por conta do locador, sendo vedado pela lei seu repasse ao locatário. São extraordinárias todas as despesas que não as de simples administração do condomínio e as despesas com empregados, consumo de água e esgoto, limpeza, conservação e pintura das áreas comuns, manutenção e conservação de rotina dos equipamentos de uso comum.

São expressamente extraordinárias as despesas com obras estruturais, pinturas de fachadas e áreas externas, obras de reposição da habitabilidade do edifício, instalação de equipamentos de segurança, combate a incêndio, telefonia, intercomunicação, esporte ou lazer, despesas de decoração e paisagismo e constituição de fundo de reserva.

A administração do condomínio deve discriminar nos boletos de cobrança as despesas ordinárias e extraordinárias.

Por tudo isso, caro leitor, façamos como a cautelosa velhinha: não queiramos aborrecimentos.

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Para saber mais:

Lei n.º 8.245/1991 – Locação de Imóveis Urbanos.

Lei n.º 4.591/1964 – Condomínios em Edificações e Incorporações Imobiliárias.

Lei n.º 10.406/2002 – Código Civil, artigos 1.331 a 1.358.

Quem sabe dividir, enriquece.

Leopoldo Luz

Foi publicada, em 20/2018 a Lei nº 13.777 que dispõe sobre o regime de multipropriedade e seu registro no Registro de Imóveis.

Nos termos dessa lei, um mesmo imóvel poderá ser objeto de condomínio em que cada um dos proprietários é titular de uma fração do tempo, para usar,  gozar e fruir da totalidade do imóvel, com exclusividade, direitos esses a serem exercidos pelos proprietários do imóvel de forma alternada. As frações não poderão ser inferiores a 7 dias e poderão ser fixas ou flutuantes no ano.

Em outras palavras, por exemplo, quatro amigos adquirem um apartamento na praia e instituem a multipropriedade para que usufruam do imóvel, digamos, cada um em uma estação do ano, primavera, verão, outono e inverno.

No mais, a multipropriedade funciona de maneira semelhante à de um condomínio edilício clássico: convenção, regimento, assembleia, contribuição, administrador, regras de uso e de comportamento etc.

A fração condominial pode ser alienada sem anuência, cientificação ou preferência dos demais multiproprietários.

Nitidamente a intenção da lei é de buscar melhor aproveitamento de imóveis usados em temporada e lhes dar maior liquidez e atratividade no mercado e isso pode realmente ocorrer. É de se esperar que logo vejamos incorporadoras comercializando frações em multipropriedade em apartamentos nas cidades litorâneas e do interior.

No entanto, como condominium mater rixarum (condomínio é a mãe das discórdias), o tempo nos dirá como serão conduzidas as complexas relações interpessoais que surgirão em imóveis sujeitos ao regime da multipropriedade, especialmente entre desconhecidos e em apartamentos em edifícios também sujeitos ao regime de condomínio edilício.

Sejamos otimistas.

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Para saber mais:

Lei nº 10.406/2002 – Código Civil.

Lei nº 13.777 – Dispõe sobre o regime da multipropriedade.